🏠 공인중개사 없이 전세계약할 때 꼭 알아야 할 절차와 서류 정리!

요즘 전세나 월세를 ‘직거래’로 진행하는 분들이 늘고 있습니다.
공인중개사를 통하지 않으면 중개수수료를 아낄 수 있고, 집주인과 세입자 간 직접 협의가 가능하다는 장점이 있죠.
하지만 그만큼 모든 절차와 서류를 본인이 꼼꼼히 챙겨야 안전한 거래가 됩니다.
오늘은 공인중개사 없이 전세계약을 진행할 때 꼭 거쳐야 할 단계와 신고 방법을 자세히 정리해드릴게요.

1️⃣ 계약 전 반드시 해야 할 준비

공인중개사가 없으니, 가장 먼저 해야 할 일은 집의 권리관계 확인입니다.
다음 세 가지는 무조건 확인하세요.

1. 등기부등본 열람
→ 소유자가 실제 임대인인지 확인합니다.
→ 대법원 인터넷등기소에서 간단히 열람 가능해요.
→ 근저당, 가압류, 경매 진행 여부도 꼭 체크!


2. 건축물대장과 토지대장 확인
→ 불법건축물인지, 실제 용도가 주택인지 확인해야 합니다.


3. 전입세대 열람
→ 기존 세입자가 있는지, 보증금이 중복되는 건 아닌지 확인하세요.

2️⃣ 계약서 작성: 표준 전세계약서 사용하기

직거래라고 해도 계약서는 반드시 공식 서식을 사용해야 합니다.
문구점, 인터넷(대한법률구조공단, 법제처 등)에서 무료로 다운로드 가능합니다.

계약서에 꼭 들어가야 할 핵심 항목은 아래와 같습니다 👇

○ 임대인·임차인 인적사항 (이름, 주소, 연락처 등)

○ 임대 목적물의 주소 및 면적

○ 보증금, 월세(있다면), 계약금·중도금·잔금 금액 및 지급일

○ 임대차 기간 (예: 2025.10.01 ~ 2027.09.30)

○ 특약사항 (수리비, 중도해지, 원상복구 등)

○ 서명 또는 날인 (도장 또는 자필서명 필수)

💡 Tip:
계약금을 지급할 때는 반드시 "계약금 영수함" 문구를 계약서에 명시하고, 계좌이체 영수증을 보관하세요.

3️⃣ 계약 후 꼭 해야 할 신고 절차

전세계약을 끝냈다고 끝이 아닙니다.
주택임대차 신고제와 확정일자를 놓치면 보증금을 보호받지 못할 수 있어요.

✅ ① 주택임대차 신고제

보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시
→ 계약일로부터 30일 이내 신고해야 합니다.

신고 장소: 해당 주소지 주민센터

준비물: 임대차계약서 원본, 신분증, 도장


✅ ② 전입신고 + 확정일자 받기

전입신고는 주민센터 또는 정부24 온라인에서도 가능합니다.

확정일자는 계약서에 도장을 찍어주는 방식으로 발급됩니다.

이 절차를 완료해야 보증금 우선변제권이 생깁니다!

4️⃣ 보증금 보호를 위한 보증보험 가입

요즘은 전세보증금 반환보증이 필수라고 해도 과언이 아닙니다.

가입처: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등

임대인 동의가 없어도, 일정 조건만 충족하면 세입자 단독 가입이 가능합니다.

보증보험을 들어두면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때,
보증기관이 대신 반환해주는 안전장치가 됩니다.

5️⃣ 전세계약서 서식 다운로드 경로

대한법률구조공단 전세계약서 양식

법제처 국가법령정보센터

또는 문구점에서 ‘부동산 임대차계약서’ 구입 가능

💬 마무리 정리

절차 내용

① 권리관계 확인 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람
② 계약서 작성 표준 임대차계약서 서식 사용
③ 임대차 신고 계약 후 30일 이내 주민센터 신고
④ 전입신고 + 확정일자 세입자 보증금 보호의 핵심 절차
⑤ 보증보험 가입 전세사기 대비 필수 안전장치


직거래 전세계약은 ‘수수료 절약’이라는 장점이 있지만,
그만큼 법적 보호를 스스로 챙겨야 합니다.
위 절차만 잘 지키면 중개사 없이도 안전하고 합리적인 전세계약이 가능합니다